Ашиглалтад ордоггүй, ажил нь урагшилдаггүй барилгууд иргэдийг хохироосоор байг уу?

-“Даам гарсан” барилгын салбарынхан-

Иргэн Ч.С 2013 онд Сүхбаатар дүүргийн есдүгээр хороон дахь өөрийн эзэмшлийн газраа дахин төлөвлөлтөөр чөлөөлөн 2015 онд орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулжээ. Гэвч 11 жил байраа ашиглалтад орохыг хүлээж буй. Зөвхөн энэ төслийн хохирогч гэхэд 200 гаруй байна.

Иргэн Б.Н БЗД-ийн нутаг дэвсгэрт баригдаж буй “Их бодь констракшн”-ий барьж буй “Мандахнаран” хотхонд гурван жилийн өмнө хоёр өрөө байр захиалан гэрээ байгуулж, төлбөрөө 100 хувь төлжээ. Гэвч 2024 оны долоодугаар сард ашиглалтад орох гэрээтэй тухайн байр нь өнөөдрийг хүртэл гадна фасад нь дутуу хагас хийгдсэн, ажил нь явж байгаа нэртэй, урагшилдаг ч үгүй, ахидаг ч үгүй байсаар байна.

“Марч Констракшн” ХХК-ийн Поларис төслийн хохирогчдын төлөөлөл Б.Шинэбаатар:

“Марч Констракшн” компани нийслэлийн хэмжээнд гурван байрлалд 13 блок барилгын төслийг 2017, 2018 оноос эхлүүлсэн. Өнөөдрийн байдлаар таван блок буюу дунджаар 1500 айлын орон сууцыг ашиглалтад оруулсан. Үлдсэн найман блок барилгын ажил нь жил дараалан зогсож, 2025 онд бол огт ажил хийгдэхээ больсон гэж байв.

Эдгээр хэдхэн жишээ бол барилгын компанид итгээд хөрөнгө мөнгө, сэтгэл санаагаараа хохироод төрдөө хандсан жирийн иргэдийн дөнгөж хэдхэн нь. Сүүлийн арван жилд барилгын салбар манайд эрчимтэй тэлсэн. Монгол Улсын хэмжээнд 2010 онд 192 мянган айл орон сууцанд амьдардаг байсан бол 2023 оны эцэст 411 мянга давж, хоёр дахин өссөн талаар салбарын яам мэдээлжээ. Зөвхөн 2025 онд шинээр ашиглалтад орсон орон сууц 25 мянгыг давж, түүхэн дээд түвшинд хүрсэн байна.

Гэвч энэ өсөлтийн нөгөө талд ашиглалтад ороогүй, хугацаандаа дуусаагүй, иргэдийн мөнгөөр санхүүжээд гацаанд орсон төслүүдийн асуудал хуримтлагдсаар байгааг хэрхэн зохицуулах вэ.

Үнэндээ Монголд барилгын салбар гэдэг нэг талдаа хөгжөөд байгаа боловч нөгөө талдаа салбарын нөхцөл байдал бүрэн тодорхой байдаггүйгээс хамгийн олон хүнийг хохироодог салбар болсоор удаж буй. Уг нь иргэд гэрээс байр руу, нэг өрөөнөөс хоёр өрөө рүү, бүл нэмэхийн хэрээр байраа томруулах гэж зээлнээс зээлний хооронд өөрсдөөсөө харамлан цуглуулдаг. Гэвч арайхийн захиалсан байрандаа орж чадахгүй хүлээдэг байдал бүр хэвийн болтлоо дөжирчихөөд байна. Тэр дундаа гоё сайхан үгээр хуурч, гоё зургууд үзүүлж байгаад иргэдийн мөнгийг хуу хаман эргээд бараа сураггүй алга болдог залилангийн гэмт хэрэг ч тоогоо алдсан. Өнгөрсөн долоо хоногт Өргөдлийн байнгын хороонд оролцох үеэрээ олон сар, жилээр хохирч байгаа барилгын хохирогчид хоолой зангируулан өөрсдийн асуудлаа ярьж байв. Олон жил байраа хүлээсэн захиалагчид зарим нь гэр бүлээсээ салж, зарим нь ертөнцийн мөнх бусыг үзсэнийг тэд харамсан хэлж байна.

Захиалсан байрандаа удахгүй орчихно гэж итгэн түрээсээс түрээсийн хооронд аргацааж буй мянган хүн та бидний дунд амьдарч байна.

Захиалсан байр нь хугацаандаа орвол баярладаг тийм л даам салбар болоод багагүй жилийг үдэж байна. Хамгийн багадаа хагас жил хоцорч орох нь энүүхэнд. Нийтээрээ түүнийг нь “Ашиглалтад орж байгаа нь их юм” гэж бараг алга хавсран хүлээж аваад сурчихсан. Барилгынхан нь ч “Бид харин ч ашиглалтад оруулж байна” гээд өөр бусад компаниудыг жишин амыг нь хаачихна.

Үнэндээ бүтээн байгуулалт хийгээд хугацаандаа орж байгаа том компаниудын үнэ нь тэнгэрт тулсан том төслүүд л хугацаандаа орж чадаж байгаа байх. Харин гээндээ ч бий гоондоо ч бий гэдэгчлэн санаандаа багтааж захиалгаа авсан ч цагийн эрхээр үнэнд гүйцэгдэж байгаа олон жижиг компаниуд иргэдийг хохироосоор байгаа нь нууц биш.

Ашиглалтад ордоггүй барилгын компаниуд нь инфляц, үнийн өсөлт, ажиллах хүчний хомсдол гэдэг жижүүрийн хэдэн үгээ хэлээд даам гарчихсан. Гэтэл үнэндээ анхнаасаа тооцоо судалгаатай захиалгаа авахгүй, бүгдийг гоё сайхан үгээр хаацайлж захиалга авсны гол эрсдэлийг иргэд л үүрч байна. Эргээд харахад ингэж олон сар жилээр хүлээсэн иргэдийн алдагдсан боломжийг хэн нөхөх вэ гэдэг асуудал шийдэлгүй хэвээр байсаар өдийг хүрлээ.

Дээр дурдсан Өргөдлийн байнгын хорооны хуралдааны үеэр гишүүд орон сууц захиалаад хохирсон иргэдийн тайлбар, мэдээллийг сонсож, уг асуудлыг шалган судалж, санал дүгнэлт гаргах, шаардлагатай бол шийдвэрийн төсөл боловсруулах үүрэг бүхий ажлын хэсгийг байгуулав. Энэ үеэр   ирсэн Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын яамны Салбарын хяналт шинжилгээ, үнэлгээ, дотоод аудитын газрын дарга Б.Найрамдал энэ асуудалд доорх тайлбарыг өгч байв. 

“Одоогийн байдлаар манай яаманд 52 төсөл дээр гомдол ирсэн. Тэдгээрийг судлаад үзэхэд барилга угсралтын ажил гүйцэтгэж байгаа 15, ажил удааширсан дөрөв, зогссон 15 төсөл байна. Ажил огт эхлээгүй, шүүхийн байгууллагаар хянагдаж байгаа тус бүр дөрвөн төсөл байна. Мөн шүүхийн шийдвэр гарсан хоёр төсөл байна” гэсэн юм.

Тоо баримтаас харахад 52 төсөл гэдэг багагүй тоо. Нэг төсөл дунджаар 500 айлтай гэж бодоход 10-20 мянган айлын асуудал ингээд тодорхойгүй байдалд гацчихаад байна. Үүний ард за яахав гэж хүлээж байгаа тийм тооны барилга бас бий гэхэд хилсдэхгүй. Тэр тусмаа зарим компаниуд хэвлэл, шүүх цагдаагаараа яваад та нар л хохирно. Бидний ажил улам л гацна гэж сүрдүүлдэг болсон гэх. Дээр нь зөвхөн хувийн компаниуд иргэдийг хохироож байгаа биш аж. Төр хүртэл иргэдийг хохироож байгааг Төрийн ордонд цугласан хохирогчдын төлөөлөл хэлж байлаа.

“Багш 5000, эмч 3000 хувьцаат орон сууц” төслийн хохирогчдын төлөөлөл Л.Нямсүрэн: Ногоон хөгжил үндэсний нэгдэл” ХК 2020 оноос Монголын багш нарын “Шинэ зуун зөвлөх зөвлөл” ТББ-тай хамтарч энэ төслийг эхлүүлсэн. Ингээд 2022 оны наймдугаар сар гэхэд нийтдээ 1729 багштай гэрээ хийсэн байсан. Эдгээр багш нарын 666 нь гэрээгээ цуцалж, 105 багш орон сууцад орж, 658 багш өнөөдрийг хүртэл орон сууцад ороогүй, буцаалтаа авч чадаагүй хохироод байна.

Тухайн төслүүдийн хувьд асуудал нь шүүхийн шатанд шилжжээ. Гэвч эргээд цаг хугацаа, хөрөнгө санхүүгээ зарцуулсан иргэдийн хувьд хүлээхээс өөр шийдэлгүй олон жилийг өнгөрөөж байна.

-Иргэд компанийн эрсдэлийг нуруундаа үүрч байна-

Барилгын компаниудын санхүүжилтийн хамгийн том эх үүсвэр нь иргэдээс урьдчилсан захиалгаар авсан төлбөр байдаг. Гэтэл том ярьж гоё амласан төслийнх нь ачааг нугалах ёстой компанийн гол санхүүжилтийг өөр төсөл рүү авах, дараа дараагийн ажлуудаа орж ирнэ гэж тооцон орж ирээгүй мөнгийг төсөөлөн олон төсөл рүү зэрэг ордог увайгүй зан манайханд бас бий. Ингээд хаа хаанаа санхүүгийн асуудалд ормогцоо инфляц, ажиллах хүч рүү бүх бурууг чихээд сууж байдаг байдал газар авсан. Өөрөөр хэлбэл барилга бүрэн босоогүй, эрсдэл нь тодорхойгүй үед иргэд урьдчилж мөнгө өгч, санхүүжүүлсэн ч үндсэн төсөл гацмагц гол эрсдлийг мөн л захиалагчид үүрч байна. Ингээд барилгын ажил гацах, хугацаа хэтрэх, компанийн санхүү доголдох тохиолдолд хамгийн түрүүнд захиалагчид хохирдог болов. Түрээсийн байрны мөнгө төлөхийн зэрэгцээ орон сууцны захиалгын төлбөрөө үргэлжлүүлэн барагдуулах, эсвэл олон жил хүлээхээс өөр сонголт үлддэггүй.

Энэ мэт барилгын компанитай холбоотой маргаан байнга шахуу шүүх дээр очдог ч тодорхой үр дүнтэй шийдлүүд төдийлөн гарахгүй байсаар байна. Одоо мөрдөгдөж байгаа хуулиар асуудлыг Иргэний хэргийн журмаар шийдэж байгаа нь барилгын салбарынхныг илүү хамгаалсан ч гэж хардаж болохоор. Ашиглалтад орох хугацаа хэтэрсэн, гэрээний үүрэг биелээгүй, өмчлөх эрх үүсээгүй гээд олон ноцтой байдлаар иргэдийг удаан хугацаагаар хохироосоор байхад Иргэний журмаар асуудлыг шийднэ гэдэг хэтэрхий толгойг нь илсэн асуудал биш гэж үү. Ялангуяа орон сууцны захиалгын гэрээ иргэний эрх зүйн гэрээний зарчмаар зохицуулагдаж байгаа ч захиалагчийн төлсөн мөнгийг зориулалтын дагуу зарцуулах, хамгаалах механизм сул байна. Хуульчдын тайлбарлаж буйгаар захиалгын гэрээ нь тухайн иргэний мөнгөөр барилга санхүүжиж, дараа нь өмчлөл шилждэг онцлогтой. Гэвч энэ хугацаанд материалын үнэ өсөх, ажил удаашрах, санхүүжилт тасалдах зэрэг эрсдэлийг иргэн өөрөө давхар үүрдэг байна. Барилгын тухай хууль нь барилгын ажил гүйцэтгэх, хяналт тавих, ашиглалтад оруулах харилцааг зохицуулдаг ч орон сууцны захиалагчийн урьдчилгаа төлбөрийг тусгай дансаар хамгаалах, эсвэл төсөл доголдсон үед мөнгийг эргэн төлөх баталгааны тогтолцоог тодорхой заасан зохицуулалт хангалтгүй хэвээр байгааг иргэд болон мэргэжлийн хүмүүс хэлж байна. Уг нь олон улсын жишигт орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийг тусгай дансанд байршуулах, ажлын явцтай уялдуулан үе шаттай шилжүүлэх, төсөл саатвал худалдан авагчийн мөнгийг хамгаалах механизм ашигладаг. Харин Монголд ийм баталгаат тогтолцоо бүрэн төлөвшөөгүй байгаа нь захиалагчийн хамгийн том эрсдэл хэвээр үлдэж байна.

Үүний улмаас нэг гажуудал бий болсон талаар хохирогчид ярьж байна. Барилгын компани баригдаж дуусаагүй төслөө банкны барьцаанд тавьж санхүүжилт босгох нь бүр хавтгайрсан үзэгдэл болжээ. Үүнээс болоод мөн л бүтэн хотхон, блокоороо гэрчилгээгээ гаргуулж авч чадахгүй хүлээхээс өөр аргагүй болдог. Өөрөөр хэлбэл, удаан хүлээсэн байр нь арайхийж баригдсан ч тэр чигээрээ банкны барьцаанд байгаа учир захиалагч мөн л хууль ёсны эзэмшигч болоход дахиад л хүлээх хэрэг гарч байна.

Ингээд ухаад үзэх тусам барилгын салбарын олон асуудал дуусахгүй ундарсаар л байна. Ойрын өдрүүдэд Барилгын ерөнхий хуулийн шинэчилсэн найруулгын төсөл ид яригдаж байна. Тиймээс энэ мэт захиалгын гэрээтэй холбоотой алдаа завхралыг бодит судалгаатай, хариуцлага тооцох механизмтай иргэдэд ээлтэй, захиалагчдыг хохироохгүйгээр шийдэх асуудлыг заавал тусгах шаардлагатай юм.

Б.НАНДИН

Эх сурвалж: “Зууны мэдээ” сонин

2026 ОНЫ ЗУРГААДУГААР САРЫН 3. ЛХАГВА ГАРАГ. № 104 (7846)